La bruta densidad en la ciudad de Panamá

REALIDAD URBANA.

La bruta densidad

Álvaro González Clare

Hace algunos años, hablar de densidad bruta de ocupación poblacional (DBOP), particularmente en el tema urbano, era asunto de poco interés y comprensión. Sin embargo, en la actualidad, dado el evidente auge inmobiliario en la capital y especialmente por la «siembra» de torres en el sector central de la ciudad, todos los ciudadanos están muy enterados de su significado y expuestos a las consecuencias que este evento urbano le impone a los habitantes.

DBOP es la cantidad de habitantes que proporcionalmente se instalan en un territorio. Esta herramienta de medición de la ocupación poblacional es muy conveniente y práctica para cuantificar y conocer la intensidad de uso en un territorio urbano. La intensidad de uso medido en personas por metro cuadrado es vital para relacionar el suelo y el espacio urbano a la infraestructura (agua, electricidad, desagüe, vialidad, parques, etc.) necesaria para garantizar los servicios básicos y consecuentemente la calidad de vida en la ciudad.

El Ministerio de Vivienda (Mivi), es la institución que por ley le corresponde asignar las zonas de uso urbano y la cantidad de personas que pueden ser asentadas en los territorios dentro del área urbana, respetando criterios de calidad como son usos residenciales, comerciales, industriales, públicos, etc. Para los efectos de referencia cuantitativa en este artículo, el uso residencial exclusivo tiene 100 personas por hectárea y el habitacional multifamiliar más alto tiene mil 500 personas por hectárea, aprobado en las normas vigentes. La Ingeniería Municipal del distrito es a quien le corresponde aplicar la norma y zonificación asignadas por el Mivi y velar por su fiel cumplimiento.

En cambio, el término «bruta densidad», título de este artículo, es la ocupación poblacional exagerada a la que se somete el territorio urbano, sin que este disponga de la infraestructura mínima para soportar la carga y los servicios básicos requeridos. Es preciso que aclare que este término es de mi autoría y obviamente no aparece en el glosario de términos de las normas de desarrollo urbano del Mivi.

En la última década la ciudad de Panamá ha sido sometida a un crecimiento inmobiliario sin planificación, descontrolado e incoherente, dirigido exclusivamente por los impulsos epilépticos del mercado. La DBOP a que se somete el sector central, particularmente San Francisco, Punta Paitilla, Punta Pacífica, El Cangrejo y especialmente Avenida Balboa, no está adecuada a la capacidad instalada de la infraestructura existente y particularmente a la vialidad. Los edificios ya existentes, más los centenares de torres que se están construyendo, exceden en su gran mayoría, el límite teórico de mil 500 personas por hectárea, porque se le permite aplicar a los arquitectos que se dedican a complacer la gestión inmobiliaria, mecanismos de bonificación y tolerancia, para aumentar la densidad de los proyectos.

Existen proyectos aprobados que pueden llegar hasta 5 mil personas por hectárea en urbanizaciones que no están preparadas para soportar esta carga poblacional, debido a la implantación de los mecanismos de explotación del uso de suelo permitidos por norma, que legaliza esta práctica profesional ausente de toda ética y moral. Excluyo de esta condición a la urbanización Costa del Este, la única que está diseñada y se construye con un alto criterio profesional y el balance adecuado entre el DBOP y la infraestructura de la urbanización.

La explotación del territorio urbano en los últimos cuatro años es brutal y, por lo tanto, el término «bruta densidad» es consecuente con la realidad urbana, indistintamente si le complace o no a los arquitectos que abanderan y defienden el crecimiento urbano (contrario a desarrollo urbano) en la ciudad y las justificaciones que el negocio inmobiliario sostiene como pilar básico en el crecimiento del producto interno bruto (PIB) del país. Si este crecimiento inmobiliario urbano ha sido parte importante en el aumento del PIB en los últimos años, lo único que ha producido en términos de calidad de vida es la pérdida significativa de servicios, seguridad y especialmente de tranquilidad social ocasionado por el insoportable tráfico.

Esta ciudad no está preparada para aceptar el impacto negativo del exagerado crecimiento urbano a que está siendo sometida, especialmente en los sectores donde se ha permitido las brutales densidades de uso poblacional. A no ser que se tomen las medidas apropiadas para adecuar la infraestructura y/o detener las cargas de uso de los sectores ya saturados, vamos a ver a corto plazo problemas muy serios en el negocio inmobiliario y aún peores para los habitantes de esta ciudad.

 

El autor es arquitecto