Fraude en concesiones en islas

EN APEGO A LAS LEYES.

Sobre el caso de Brisas de Amador

Eduardo Esquivel R.
opinion@prensa.com

He visto con curiosidad el actual “intercambio” de acusaciones y aclaraciones entre la Unidad Administrativa de las áreas Revertidas (antigua ARI) y la empresa llamada Las Brisas de Amador S.A., que construye una especie de resort en la isla.

Una modesta opinión sobre el asunto: lo primero que llama la atención es que esta empresa pretende arreglar sus asuntos legales con anuncios en los periódicos, lo que es insólito en un país donde las normas legales están muy claras.

Está claro que una “concesión” es una cesión por parte del Estado de un área determinada de terreno… por un tiempo determinado. O sea, una especie de alquiler. Es obvio que la persona que concesiona o alquila no es propietaria del terreno ni de las mejoras hechas sobre el. Mal puede, entonces, vender cualquier mejora hecha, ya que legalmente estaría vendiendo algo que no es de su propiedad. Por ejemplo, los corredores norte y sur son concesiones, y en un tiempo determinado revertirán con todas sus mejoras al Estado.

La Unidad Administrativa de los Bienes Revertidos es la autoridad que maneja este caso, mal puede hacer “interpretaciones” de los contratos. Los contratistas deben acatar a la autoridad y responder por las violaciones hechas a los contratos. La famosa “adenda” aprobada por la extinta ARI no tiene ningún valor por no haber sido refrendada por la Contraloría de la Nación, precisamente porque esta pretende cambiar el sentido de la concesión, que impide la venta de propiedades en las áreas concesionadas, lo que es ilegal.

En cuanto a la altura de los edificios, la guía de diseños para el proyecto establece que la “altura máxima” no debe exceder de seis pisos sobre el nivel de la calle del edificio. Pero los edificios son realmente de ocho pisos. La empresa pretende burlar esta norma con una argucia increíble: hizo una rampa–terraplén por detrás del edificio que llega al tercer piso, y alega que esta es la calle, por lo tanto de allí hay seis pisos. No menciona que hay otra calle que pasa por el nivel real del edificio, o sea el primer piso, y está claro en los planos que el edificio tiene ocho pisos, como bien alega la Unidad Administrativa de los Bienes Revertidos. En este lugar, por el cerro adyacente, se podría construir un edificio de 20 pisos, y hacer una rampa–calle al piso 15, y alegar que este solo tiene cinco pisos sobre la calle.

He visto que cuando a un proyecto de estos se le denuncia o acusa de irregularidades, morosidad o violaciones a las normas, su defensa consiste en amenazar con que se atenta contra la “seguridad jurídica” y “ahuyentar las inversiones”, etc. etc. lo que parece dejar temblando a las autoridades.

El autor es ingeniero

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A la ciudad de Panamá le están destruyendo y vendiendo sus islas

CONCESIONES TURÍSTICAS. CASOS DE Las BRISAS DE AMADOR Y NAOS HARBOUR ISLAND.

Investigan nuevas anomalías en Amador

Empresas con concesiones para proyectos turísticos promueven la venta de apartamentos.

La Unidad de Bienes Revertidos señala que en esas concesiones no pueden vender apartamentos.

LA PRENSA/David Mesa
REACCIÓN. La empresa Las Brisas de Amador dice que ellos pueden vender las mejoras que hagan sobre los terrenos.

Rafael E. Berrocal R.
Unidad de Investigación

rberrocal@prensa.com

Los problemas en la calzada de Amador ya no solo se refieren a morosidad, rellenos fuera de lugar y demandas retenidas en la Corte Suprema.

Tras denuncias presentadas, la Unidad Administrativa de Bienes Revertidos empezó una investigación por la venta de apartamentos dentro de concesiones dadas para proyectos turísticos. La entidad ha pedido por escrito a sus clientes, Las Brisas de Amador y Naos Harbour Island, que expliquen los negocios que están haciendo en esas concesiones, que tienen períodos fijos.

La investigación tiene como evidencia páginas en internet de firmas de bienes raíces que promocionan los apartamentos a precios que oscilan entre 200 mil y 500 mil dólares.

Julio Ross, jefe de la Unidad de Bienes Revertidos, dijo que el negocio de venta de apartamentos en estos lugares está prohibido. Los representantes de Las Brisas de Amador afirman que ellos pueden vender todas las mejoras que hagan sobre los terrenos del Estado. Sin embargo, estas concesiones no están refrendadas por el Estado.

ÁREAS REVERTIDAS. LOS PRECIOS DE LAS PROPIEDADES LLEGAN A SUPERAR LOS 500 MIL DÓLARES.

Otro entuerto en Amador

Sitios en internet promueven la venta de apartamentos en la calzada de Amador, algo prohibido. La Unidad Administrativa de Bienes Revertidos empezó una investigación y advierte que podría haber sanciones.

LA PRENSA/Carlos Lemos
EN DESARROLLO. Vista aérea de las islas Perico y Naos donde se desarrollan proyectos turísticos que contemplan un espacio para residencias privadas, según publicaciones en internet y en otros medios.

Rafael E. Berrocal R.
Unidad de Investigación

rberrocal@prensa.com

Cuando el Gobierno decidió desarrollar la calzada de Amador, dejó claro que solo podría haber proyectos turísticos en estas áreas bajo la figura de concesiones.

Pero eso parece no estar cumpliéndose, según muestran publicaciones en varios sitios de internet donde se ofertan apartamentos a precios que oscilan entre 200 mil y casi 500 mil dólares, dentro de las concesiones para hoteles, marinas y restaurantes.

A raíz de ello, la Unidad Administrativa de Bienes Revertidos empezó una investigación de los proyectos turísticos Las Brisas de Amador y Naos Harbour Island.

Esta vez no se trata de rellenos fuera de los límites o deuda morosa, sino de estar ejerciendo negocios que están fuera de lo que permiten las concesiones que tienen estas empresas con el Estado.

La institución adscrita al Ministerio de Economía y Finanzas le ha solicitado información a estas dos empresas sobre la venta de apartamentos y propiedades dentro de las concesiones que tienen en la calzada de Amador.

Julio Ross, administrador de esta institución, indicó que la concesión no permite la venta de apartamentos, sino el desarrollo de proyectos turísticos como hoteles y restaurantes.

El quipo técnico de la Unidad Administrativa de Bienes Revertidos adelantó que estas ventas de apartamentos no se promocionan en las páginas web de los concesionarios, sino en sitios de bienes raíces independientes.

Algunas de las personas que han comprado en estos proyectos, pidiendo reserva de sus identidades, explicaron que las transacciones se hacen bajo la figura de “contrato de inversión”, disfrazando así la compra-venta de un apartamento.

AVANCES

Los proyectos de Las Brisas de Amador y Naos Harbour Island ya tienen sus construcciones adelantadas.

Los apartamentos o condominios son ofrecidos desde 299 mil 740 dólares hasta 375 mil dólares en Naos Harbour Island.

Mientras que en Las Brisas de Amador, las propiedades o apartamentos tienen precios más elevados: desde 473 mil dólares.

El ex presidente de la junta directiva de la antigua Autoridad de la Región Interoceánica (ARI) Gustavo García de Paredes señaló que la prohibición de la venta de apartamentos en la calzada de Amador buscaba evitar que se “paitillizara” el lugar.

Por eso el plan de desarrollo de la calzada de Amador era estrictamente turístico, recalcó García de Paredes.

Explicó que la única forma de que ahora se estén vendiendo apartamentos es que se haya cambiado la zonificación de los terrenos.

SIN REFRENDO

Las promociones de apartamentos –por parte de estas empresas– tampoco advierten que sus contratos con el Estado no están refrendados.

Abraham Hasky, presidente de Las Brisas de Amador, ha señalado que la falta del refrendo de su contrato no le ha permitido conseguir los inversionistas para su proyecto.

“El esfuerzo que hacemos para embellecer el país nos está costando el alma. En lugar de ayudarnos, todo es una demora”, ha manifestado Hasky.

Ambos proyectos, Las Brisas de Amador y Naos Harbour Island, también han sobrepasado la altura permitida.

El máximo es seis pisos, y ambos proyectos tienen entre ocho y diez pisos.

Deuda morosa se mantiene

Tanto Las Brisas de Amador como Naos Harbour Island mantienen saldos morosos con el Estado, según un informe del MEF.

En el caso de Las Brisas de Amador, el canon mensual es de 44 mil 66 dólares, que no incluye la concesión de la marina por la cual deben pagar dos centésimos por metro cuadrado. A pesar de ello, la morosidad reportada por el MEF es de un millón 681 mil 142 dólares.

Mientras, en Naos Harbour Island el canon mensual fijado es de 30 mil 176 dólares y la morosidad acumulada hasta la fecha es de un millón 190 mil 75 dólares. La Unidad Administrativa de Bienes Revertidos indicó que ha hecho los acercamientos para poner las cuentas al día, y que en algunos casos se han hecho depósitos importantes.

ENFOQUE
Rellenos que son un crimen urbanístico

Marcelo Narbona
panorama@prensa.com

OPINIÓN. Naos, Perico y Flamenco son tres islas unidas por una calzada de relleno de piedras que contiene una parte de la historia de Panamá. Pero además cumplen con una razón técnica para el funcionamiento seguro del Canal, del cual pocas personas recuerdan.

Hoy, esta área se ha convertido en el epicentro de uno de los “crímenes urbanísticos” de la ciudad capital, borrando parte de la historia del país sin que nadie haga algo. Los rellenos fuera de toda escala en la calzada de Amador están dando paso a que las islas se conviertan en una península, y ningún gobierno hasta ahora le ha puesto final a este desorden. Se sigue sin ponerle atención al tema urbano.

Esto no le importa a nadie, solo a algunas cuantas personas que no tienen peso en el gobierno. Todo se empezaría a resolver si se creara una entidad independiente que evalúe todos los temas urbanos. Pero no hay un control suficientemente serio, y en el caso de los rellenos en la calzada de Amador no pasa nada: sigue la fiesta y pronto nos quedaremos sin las islas Naos, Perico y Flamenco. El autor es arquitecto

Anarquía urbana en islas y costa de Amador

DEUDAS MILLONARIAS. EL CASO DE FIGALI ES SÓLO PARTE DEL PROBLEMA.

Anarquía en Amador

Ocho de los 13 concesionarios del área tienen causales para la suspensión de los contratos.

El Gobierno reconoció unos 7 millones de dólares en créditos en algunas de las inversiones en marinas.

LA PRENSA/Carlos Lemos
SIN LÍMITES. La AMP asegura que nunca llegó a aprobar los rellenos en isla Perico, y tampoco el del Grupo F, a la entrada de Amador.

Rafael E. Berrocal R.
Unidad de Investigación
rberrocal@prensa.com

La Calzada de Amador, una de las áreas revertidas de mayor potencial turístico de Panamá, sólo le ha dejado ingresos al Estado por 6.3 millones de dólares durante los últimos 10 años de arrendamientos.

Las causas del problema son: contratos mal estructurados, inquilinos que se resisten a pagar, demandas legales, rellenos fuera de lugar, programa de inversión incumplido, y cánones de arrendamiento muy bajos. Incluso, el Estado ha reconocido créditos de hasta 7 millones de dólares por algunas de estas inversiones.

El caso del Grupo F., del empresario Jean Figali, es sólo una parte del rompecabezas.

La Unidad Administrativa de Bienes Revertidos reconoce el problema y trata en estos momentos de negociar con cada concesionario el pago de las cuentas atrasadas (18 millones de dólares). Contratos como el de Las Brisas de Amador y Naos Harbour Island no están legalizados, pero las obras tienen un 70% de avance.

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BIENES REVERTIDOS. LA RECAUDACIÓN acumulada en 10 años ES SÓLO DE 6 MILLONES de dólares.

El desmadre de Amador

Casi todas las concesiones, según el Gobierno, han violado los compromisos pactados y mantienen altas morosidades en los alquileres. El MEF acepta que existen causales para la suspensión de varios contratos.

Tres de los grandes proyectos no están legalizados porque se encuentran pendientes de aprobación de adendas. Las empresas están ejecutando obras diferentes a las aprobadas y han construido rellenos no autorizados.

LA PRENSA/Carlos Lemos
DISEÑO. Uno de los problemas es la construcción de edificios por encima de la altura permitida.

Rafael E. Berrocal R.
Unidad de Investigación
rberrocal@prensa.com

La Calzada de Amador es una de las áreas de mayor valor comercial en el país por su potencial turístico. Pero la realidad es otra cuando se miden los ingresos que recibe el Estado por su arrendamiento: es una de las peor pagadas.

Esto se debe a que los concesionarios del área pactaron cánones que suenan ridículos y encima de ello son unos de los clientes con mayor morosidad que tiene el Estado, con cuentas pendientes por 18 millones de dólares.

Por ejemplo, en las marinas construidas o en construcción, el canon fijado es de dos centésimos por metro cuadrado, muy por debajo, por ejemplo, de lo que una persona de clase media alta paga por el alquiler de un apartamento de 250 metros cuadrados.

Durante los últimos 10 años sólo se han recaudado 6 millones de dólares en concepto de arrendamientos de la infraestructura del lugar y derecho a nuevas construcciones.

Lo más irónico de ello es que algunos de los inquilinos del área han logrado que el Gobierno les reconozca en créditos las inversiones que han hecho y que ellos solamente utilizan como negocio.

La Prensa realizó una investigación sobre la condición actual de cada contrato de concesión en la Calzada de Amador encontrando que detrás de todo hay un sin número de violaciones e irregularidades de las que no escapa casi ninguno de los concesionarios, aunque existen excepciones.

Demandas legales, cuentas atrasadas, hoteles y centros comerciales no construidos, rellenos fuera de lugar, edificios por encima de la altura permitida y planos alterados son parte del problema.

El caso del Grupo F, del empresario Jean Figali, ha sido el más sonado por la magnitud y las consecuencias legales que ha levantado.

Este concesionario sólo ha pagado 246 mil 555 dólares (en 2005) por las 19 hectáreas que tiene en la Calzada de Amador.

Todas las demandas del Grupo F fueron a parar al despacho del magistrado Winston Spadafora en la Corte Suprema de Justicia, donde no se han movido en más de cuatro años, lo que le ha permitido completar un relleno de mar e, incluso, mantener sus contratos con el Estado, pese a la suspensión de estos.

Pero los vecinos de Figali en Amador también tienen problemas y diferencias que no han salido a la palestra pública aún, muchas de ellas constituyen causales para la suspensión de las concesiones.

“Si se pudiera, ya le hubiera prendido fósforo a todos los contratos de concesión en la Calzada de Amador”, dijo Julio Ross Anguizola, jefe de la Unidad Administrativa de Bienes Revertidos, adscrita al Ministerio de Economía y Finanzas (MEF).

Fuerte Amador Resort y Marina, Las Brisas de Amador, Marina Monte Mar y Naos Harbour Island son los casos donde hay mayor morosidad después del Grupo F.

Ross indicó que la forma y las condiciones en que fueron hechos los contratos hace difícil administrarlos como se debe. También aceptó que en la mayoría de los casos hay causales y pruebas para disolver los contratos.

Pero Ross señaló que prefiere buscar acuerdos amistosos con cada concesionario antes de proceder a acciones más enérgicas. “No nos interesa cerrar negocios, pero los concesionarios deben cumplir con la ley y sus contratos”, dijo el funcionario.

Las negociaciones entre concesionarios y la Unidad Administrativa de Bienes Revertidos ya llevan un año de estar en marcha. Las Brisas de Amador y Naos Harbour Island se acogieron a arreglos de pago, mientras que en otros casos no se pudo llegar a un acuerdo.

Esto ha llevado a la suspensión de los dos primeros contratos que datan de 2003: Tulsin Investment e Inmobiliaria Amador S.A. El primero debía construir un hotel y el segundo un centro comercial, ambos en la entrada de la Calzada de Amador.

Pero a la Unidad Administrativa de Bienes Revertidos se le ha hecho más difícil actuar contra los clientes que ya tienen construcciones realizadas, como es el caso de Fuerte Amador Resort y Marina que en sus 10 años de contrato sólo ha pagado 407 mil 759 dólares.

Son dos las instituciones que se encargan de manejar las concesiones en la Calzada de Amador, el MEF y la Autoridad Marítima de Panamá (AMP), en el caso de las marinas y el derecho a mar.

“Las irregularidades que se han cometido son debido a que las empresas están ejecutando proyectos totalmente diferentes a los aprobados inicialmente y contemplando áreas para relleno que no son de competencia de la AMP”, sostiene el texto de un documento de la institución al cual pudo tener acceso La Prensa.

Cada concesión tiene su particularidad y complejidad que le hace perder millones de dólares al Estado.